Welche pflichten makler gegenüber käufer

Unsere Frage: Welche Pflichten hat ein Makler gegenüber dem Käufer? Ende 2005 haben wir ein "voll erschlossenes" Grundstück über einen Makler gekauft. Im Dezember waren wir auch beim Notar um den notwendigen Kaufvetrag abzuschliessen. Beim vorlesen wurden wir auf einen Passus der Grunddienstbarkeiten aufmerksam gemacht. Auch wurde im Vetrag die Maklerprovision festgelegt, 3,48% des Kaufpreises. Hinzu möchte ich vollständigkeitshalber hinzufügen: es führt durch mehrere Grundstücke ein privater Abwasserkanal für welchen die herschenden Grundsücke den dienenden Grundsücken eine Gb. für das Ableiten des Abwassers gewähren müssen. Diese Gb. ist auch im Grundbuch einzutragen. Dies war bei unserem Vetrag nicht der Fall. Auf unsere Anfrage wurde uns vom Verkäufer UND Makler versichert, dass dies nicht notwendig ist. Dies zu glauben war unser Fehler! Wie sich später herausstellte verlange die Baubehörde die im Grundbuch eingetragen Gb., den ohne durfen wir nicht zum Bauen anfangen. Diese konnten wir natürlich nicht vorweisen. Nach einem Anruf beim Makler wurde uns von seiner Frau mitgeteilt, dass Ihr Mann im Krankenhaus liegt und wohl auch länger bleiben müsste. Wir wollten nicht aufgeben und haben die Sache selbst in die Hand genommen. Das war unser zweiter Fehler! Was wir nicht wussten: unsere Nachbarn liegen mit dem Verkäufer im grossen Streit. Unsere Gb. wollten sie vorm Notar nicht unterschreiben, da sie noch mehr Druckmittel gegen ihn hätten! Mein Mann und ich haben sämtliche Hebel in Bewegung gesetzt, was natürlich sehr Zeitaufwendig und mit einigen Kosten verbunden war. (Telefongespräche, Kinder abgeben, Behördengänge, Notarbesuche, Arbeitsbefreiung, Gespräche mit allen Grundstücksnachbarn usw. Ende Februar hatten wir ENDLICH unsere Gb. und damit auch unsere Baugenehmigung! Es hat keine Woche gedauert und wir bekammen die Rechnung vom Makler, die Provision wäre sofort zur Zahlung fällig. Bei einem persönlichen Gespräch haben wir ihm die Sachlage mit den ganzen Unannämlichkeiten mitgeteilt mit der Bitte die Provision zu kürzen. Ohne Erfolg! Der Makler behauptet es wäre nicht seine Aufgabe sich um fehlende Grunddienstbarkeiten zu kümmern. Es ist die AUfgabe des Verkäufers und an den sollen wir unsere Forderung stellen. Er wusste nicht dass die Gb. nicht eingetragen war und überhaupt ist ja jetzt alles geregelt. Über diese Aussage waren wir sehr erstaunt und auch verärgert. Wir haben ein voll erschlossenes Grundstück über einen Makler gekauft damit bei evtl. Unklarheiten der Makler für die Klärung zuständig ist. Nach unserem Ermessen hat der Makler seienn Vertag nicht voll erfüllt und wir sind zur Kürzung seiner Provision berechtigt! Oder sehen wir das falsch! Es wäre uns sehr geholfen wenn wir ein paar Antworten bekommen könnten.