Bauen kaufen ohne startkapital

Bauen/Kaufen ohne Startkapital?

Du irrst!
Kein Bankbeamter wird dir irgendetwas vorrechnen, solange du kein Eigenkapital hast.
Wenn du heute Euro 5.000,- pro Monat verdienst, heißt das noch lange nicht, daß das im nächsten Monat auch so sein wird.

Na, es gibt keine BankBEAMTEN mehr! Das sind alles Angestellte! Und ich bin selber so ein Bankmensch und weiß, wovon ich rede!
Alles klar?

Nein, das ist nicht klar.
Ein Kredit ohne Eigenkapital für den Hausbau ist nicht zu empfehlen

Na, dann guck mal bei den Immobilienangeboten z.B. im Noirden unseres Landes. Da bekommst Du durchaus gebrauchte Häuser für etwa 120.000 Euro.
Nehmen wir mal an, Du hast kein Startkapital und musst voll finanzieren. 60% der Kreditsumme von 120.000 Euro gibt Dir die Bank als sogenannten Realkredit, weil innerhalb dieser Spanne der Kredit als sehr sicher angesehen werden kann.
Das wäre bei unserem Beispiel 60% von 120.000 = 72.000 Eur.
Die Marktzinsen bewegen sich zurzeit für derartige Kredite um die 4%.
Tilgungsanteil : 1%.
Jahresbelastung: 3600 Euro oder monatlich 300 Euro.
Restfinanzierung bis 120.000 Euro wären noch 48000 Euro. Der Kreditteil wird höher verzinst, weil das Risiko für die Bank bei einer eventell notwendigen Verwertung des Hauses steigen würde. Die Zinsen liegen derzeit für diese Kredite um die 6%. Plus 1% Tilgung macht 7% Gesamtbelastung. Dieses für 48.000 Euro = macht 3.360 Euro im Jahr oder 280 Euro monatlich.
Das Haus wäre also über einen Zeitraum von 30 Jahren mit einer monatlichen Gesamtbelastung von 580 Euro finanzierbar.
Verstanden?

Der Juckepunkt liegt darin: Wer gibt dir die restlichen 48000? Ca. 10 Monate Arbeitslosigkeit -> 10 Monate keine Tilgung. Davor haben die Banken Angst.

Nein, marwief, das muss kein Knackepunkt sein. Bist Du langjähriger angenehmer Kunde einer Bank und kannst ein verlässliches Einkommen über die letzten Jahre nachweisen, dann bekommst Du auch die Finanzierung Deines Hauses bis maximal zum Kaufpreis, sofern Dir ausreichendes Geld für die Lebenshaltung verbleibt. Der Knackpunikt z.B. aktuell in Amerika aber auch bei uns in den 70-er Jahren war, dass mehr als der Kaufpreis finanziert wurde in Spekulation darauf, dass die Immobilienpreise weiter anziehen - und das ging bekanntlich in die Hose.
Die Sicherstellung des Kredites erfolgt über sogenannte Grundschulden. Die werden im Grunbuch beim zuständigen Amtsgericht als Belastung des Grundbesitzes eingetragen und garantieren der Bank ein Zugriffsrecht auf die Immobilie.
Deshalb muss sie bei vernünftiger Bewertung des Grundbesitzes und ausreichender Liquidität des Kunden auch keine Angst vor Zahlungsschwierigkeiten haben. Verbleibt eine Restunsicherheit, wird diese in der Regel durch eine entsprechende Versicherung gedeckt.

Mit sonstigem Vermögen im Hintergrund geht das, z.B. wenn du schon entschuldete Immoblien besitzt und darauf eine neue Hypothek aufnimmst.

Richtig! Die schuldenfreie Immobilie ist dann das Eigenkapital

Das ist weder Eigenkapital noch Startkapital. Weil die schuldenfreie Immobilie ja nicht zu Geld gemacht werden soll, das für den Erwerb des neuen Grundbesitzes zur Verfügung steht. Das ist eine zusätzliche Sicherheit für das finanzierende Institut. Die monatliche Belastung bleibt daher die gleiche wie bei einer Vollfinanzierung. Die Bank wird sich bei der Entscheidung aber wesentlich leichter tun.

Wenn du das wirklich vor hast, lass dich von einem unabhängigen Finanzberater beraten. Es ist unter "normalen" Umständen schon schwierig genug, eine verlässliche und differenzierte Beratung von einer Bank, geschweige denn Bausparkasse zu erhalten. Die Investition in die unabhängige Beratung zahlt sich sehr schnell aus

Guter Rat von einem der es gemacht hat:
Laß es sein.
Ohne Eigenkapital ist der Kredit erstmal extrem teuer.
Außerdem wirst Du heutzutage bei fast keiner Bank mehr einen Kredit erhalten, wenn Du eine Vollfinanzierung durchführen willst.

Normalerweise benöitgt man für einen Hausbau mindestens 30 % Eigenkapital, im alleräussersten Notfall genügen auch 20 %. Sind die nicht vorhanden, kann man durch Eigenarbeit an dem Neubau, das was man selbst machen kann, eine sogenannte "Muskelhypothek" in den Finanzierungsplan mit einbringen, die eigenkapitalersetzend wirken kann. Aber Neubauten sind heute so teuer, dass eine Familie schon richtig Geld verdienen muss, damit sie sich die Finanzierung auf Dauer leisten kann. Weiterhin ist darauf zu achten, dass in einer Zinsniedrigühase eine möglichst lange Festschreibung erfolgt, beim Bauen in einer mittleren oder Hochzinsphase die Festschreibung kurz zu wählen, um den nächsten Zeitpunkt der Zinssenkung zu erreichen und erneut festzuschreiben. Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie sieht es meist ein wenig besser aus, da kann man unter Umständen etwas preiswerter an das Objekt kommen. Je niedriger die Finanzierungssumme ausfällt, desto geringer das Risiko, diese über die lange Laufzeit nicht zu packen und die Immobilie durch Zwangsversteigerung zu verlieren.